陕西建筑材料联盟

小产权房抵押效力与离婚时对小产权房处理问题

上海房产律师2018-01-12 07:30:55



导读

本文主要是对司法实践中小产权房抵押效力与离婚时对小产权房处理问题进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结,帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。


作者 | 中银南昌建筑工程法律服务团队

来源 | 中银南昌建筑工程法律服务团队


小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。


1、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持

案例索引(1

江西省新余市渝水区人民法院民事判决书(2014)渝民初字第02388

案情简介:

2012
723日,原告与第一被告签订《借款合同》一份,合同约定:第一被告向原告借款人民币70万元,第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保(注这些抵押担保没有依法进行登记)。2012724日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满,但第一被告只归还了部分借款,还有513500元未履行还款义务,经多次催促未果,原告起诉至法院,请求第一被告还款,及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨:

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记,原告与四位被告的抵押合同尚未生效,对善意第三人不产生约束力,原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符,本院不予支持。

案例索引(2

江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书(2014)月民一初字第960

案情简介:

被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。20138月,被告童XX向原告借款人民币60万元。2013822日,原告将借款转入被告童XX的银行账户。201493日,原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》,约定被告童XX将位于贵溪市XXXX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋(赣志村建字《村镇房屋建设许可证》,2007914日)作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX2014822日起未支付原告利息,故原告诉至本院,请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨:

原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋,因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》,但未办理抵押登记,抵押权未设立,故对该诉请本院不予支持。


离婚时对小产权房处理问题

 

1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定

案件索引:

江西省全南县人民法院民事判决书(2014)全民一初字第91

案情简介:

原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识,2008128日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工,被告在全南务工,夫妻感情一般,200914日生育一个男孩钟某某。之后,原、被告常因家庭琐事发生矛盾,原告向法院起诉离婚。另,2006年,原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房,没有办理房产证,2008年装修好。

裁判要旨:

位于全南县城老车站水口围的自建套房,因系在原告哥哥的房屋上加建,且未取得相关的合法审批手续,难于认定为合法的财产,故在相关部门对房屋未有处理结论之前,该房应归原告居住使用,但该房系婚后由双方共同出资装修,现被告仍居住在该房,离婚后被告将没有住处,故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

相关案例:江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95号。

2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

案件索引(1

江西省赣县人民法院民事判决书(2014)赣民一初字第531

案情简介:

原告肖XX与被告池XX双方于19978月确立恋爱关系。双方于1998810日在赣县XX乡人民政府登记结婚。201110月开始至今,被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。20109月原、被告在章贡区XXXXXX坑购小产权房一套,原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。

裁判要旨:

对于双方争议的小产权房分割问题,因双方均未提供该房屋产权证明,本院认为证据不足,不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。

案件索引(2

南昌市西湖区人民法院民事判决书(2014)西少民初字第95

案情简介:

原、被告于19977月经人介绍相识,199786日登记结婚, 2007年,双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套(属小产权房)。由于原、被告双方性格差异,双方在生活琐事上经常发生争吵,两人长期分居,故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院,要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中,双方对所涉及的房产达成价格协议:坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。

裁判要旨:

坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房,本庭不宜对所有权进行分割,仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。

3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理

案件索引:

山东省济南市中级人民法院民事判决书(2015)济少民终字第83

案情简介:

原、被告于1999年经人介绍相识,于1999114日登记结婚,婚后生育一女展某甲,2015年,原告以双方婚前缺乏了解及沟通,婚后夫妻之间缺少关心照顾,导致夫妻感情变淡,为由向法院提起离婚诉讼,并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记,但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买,但认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记。

裁判要旨:

对济南市天桥区房屋的处理,被告未证明该房屋办理了产权登记,原告认为该房屋系小产权房,未办理房屋产权登记,原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。本案中,上述房屋未办理产权登记,未取得完全所有权,所以根据上述规定,在本案中对该房屋的所有权归属,不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用,且孩子随被告一起共同生活,在该房屋办理产权登记之前,由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后,双方如有争议,可以另行主张权利。

 



[声明]本文仅供交流学习,若来源标注错误或侵犯到您的权益,请联系删除。


E N D


【上海房产律师】提供最新最实用法律信息,维护房产交易各方合法权益,欢迎关注微信号legalrisks




微信ID:legalrisks
长按左侧二维码关注



Copyright © 陕西建筑材料联盟@2017